こんにちは
ユアエージェントの小泉です。
本日は、収益不動産(投資物件)ご売却のコツということでご説明します。
例えば、相続が発生して投資物件を売却して現金化したい。
投資物件を購入し、所有し続けて来たが債務を整理する為に売却
したいなど。
収益を生む投資物件でも、売却をしなければならない事情が発生する
ことがあるかもしれません。
そのような時にどうすれば、投資物件を早期に売却できるか、を本日
はご説明いたします。
魅力ある投資物件とは・・・
・利回り
広告などに掲載されております投資物件の利回りは様々なものが
あります。
投資物件を購入する側からすれば、利回りは高いに越したことは
ありません。
しかし、大切に所有してきた物件を安い価格で、手放したくは無い
ですよね。
果たして、売却時の利回りはどの程度が売却しやすいのでしょうか。
投資物件の取引をしておりますと、成約時の利回りは低くても10%程度
で、築年数の古い物件などでは、11%～12%程度、あるいは更に高利回り
になる場合もございます。
初めて投資物件をご購入なさる方などは、金利の比較的高い金融機関を
利用される場合もあります。その場合は12%～13%程度の利回りが出ない
と融資が難しくなります。
・入居状況
広告等に掲載されている物件を見ますと、入居状況の極めて悪い物件も
売却されていることがあります。
満室想定時の利回りが高い価格設定をしても、入居者が少なく、空室が
多いと購入する側の融資審査が厳しくなります。
売却予定の物件は、入居率が高いうちに売却されたほうがよろしいかと
思います。または、安い家賃設定でも入居者を入れてしまったほうが、
売却はしやすいかと思います。
日頃から、管理会社や斡旋不動産会社ともコミュニケーションを密にし、
適正な家賃設定で、高い入居率をキープしておきましょう。
・物件の外観
新築時から外壁をメンテナンスせず、外観が汚れてしまっている状態
の物件も見受けられます。思い切って売却前に売主側で外壁を塗装して
しまうのも、早期に売却する為の方法の一つであると思います。
・メンテナンス
売却を考えておりますと、物件の清掃やメンテナンスに費用をかける
のは、もったいないと思いがちですが、メンテナンスを怠りますと、
見た目も悪くなり、購入する側にランニングコストが多く必要になる
という印象を与えてしまいます。
共用部分は清潔に保ちましょう。
また、貯水槽の清掃など、法令で定められている清掃、点検は定期的
に実施しましょう。
・ご入居者
不良入居者が入居しておりますと、購入を敬遠されてしまいます。
入居者の入居審査は慎重に実施することはもとより、長期滞納中の
入居者などがいる場合は、退去させてしまうことも考えましょう。
以上、収益投資物件を早期に売却できるポイントを纏めてみました。
やはり、収益物件ですから入居率が良いことと、建物を綺麗に保つこと
がポイントではないかと思います。
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