浜松・静岡の不動産売買ブログ|ユアエージェント|

こんにちは、ユア・エージェントの小泉です。
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このたび「東北地方太平沖地震」において、被害にあわれた方々に
心からお見舞い申し上げるとともに、犠牲になられた方々、ご遺族
の皆様に対して、深くお悔やみを申し上げます。

何かとご不便な生活が続いていらっしゃるかと思いますが、どうか
お気を落とさず、乗り越えてくださいますよう、微力ながら応援
させていただきます。
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さて、今回の地震によりまして、津波での大きな被害とともに地盤
沈下が発生したり、住宅が傾いてしまったりという現象が発生いた
しました。

東海地震が予想されます、ここ静岡県でも、その土地がいったいどの
ような地盤なのか、建物を建てても安心なのか、気になりますよね。

戸建住宅の場合、以前は地盤調査をせずに家を建てるケースも見受
けられました。
しかし、土の中の状況というものは、調査ポイントが数メートル離れ
ただけで結果が変わることもあり、掘ってみなければわからない非常
に判断が難しい部分があります。

どのような建物を建てるにせよ、建築する前にきちんと地盤調査を
するべきであると思います。

地盤調査の方法には様々な種類の方法がありますが、今日は一般
住宅を建築する場合の主な地盤調査につきましてご説明します。


1.スウェーデン式サウンディング方式

スウェーデン式サウンディング方式とは、北欧のスウェーデンで生ま
れた試験方法です。
日本でも戸建て住宅の地盤調査方法として最も普及している方法です。

鉄製の棒の先端にスクリューがついたものを地面に突き刺しおもりを
加えます。
その後、上部についたハンドルを回しながら地中に25cm貫入させるの
にハンドルを何回転させたかで土の固さや締まり具合を判定します。

この方法で、建物が建つ予定の四隅、または中央も合わせて5箇所ほど
の調査を行います。

この調査方式は、地中の土を採取するわけではないので、ハンドルを
回す際の感覚や音で粘性土なのか砂質土なのか判断します。

この作業により、粘性土、砂質土の違い、1m貫入させるのに何回ハン
ドルを回したかが表現されます。
なお、地盤の判定には、N値という値に換算され表現されます。

このN値の数値により、建物を建築する場合に土地の補強が必要かどうか。
どのような方法で、どの程度の深さまで補強するかを判断します。


2.ボーリング調査

この調査は、一般的にはマンションなどの大規模建築物に用います。

ボーリング調査は、機械を使って地盤に深い孔を掘っていく方法で地盤
の調査をします。

孔を掘ったときに土も採取し、地中の土がどのような性質を持ったもの
なのかも調査することができます。
また、スウェーデン式サウンディング方式で調査してもはっきりとした
結果が得られなかった場合も、ボーリング調査によってさらに詳しい
データを調べる場合があります。

このボーリング調査は、やぐらを組み、機械を搬入するので広い土地が
必要で、大掛かりな調査となります。
一ヶ所掘るのに1日～2日程度と日数も必要になり、コストも割高ですが、
より詳しい調査ができます。


その他にも調査方法がありますが、今日は一般的な住宅建築の場合の
主な地盤調査の方法ということで、スェーデン式サウンディング方式と
ボーリング調査をご紹介致しました。


これから土地を購入されて、マイホームを建築されるという方ですが、
購入検討されている土地がどのような地盤なのか、気になりますよね。

すでに建築をする住宅会社がお決まりの方は、その住宅会社に地盤の
調査を事前に依頼しましょう。

また、住宅会社は決まっていないけど、地盤が気になる方、ユア・
エージェントでは地盤調査もお世話致します。
(作業は有料です。土地の売主様の承諾が得られた場合に限ります。)

ユア・エージェントは、単純に土地のご紹介だけではなく、お客様が
そこに住宅を建て、安全、安心にお住まいになるまでのことを考えて、
土地のご紹介をさせていただきます。

何かと不安な不動産の購入につきましてユア・エージェントまで
お気軽にご相談下さい。

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こんにちはユアエージェントの小泉です。

本日は不動産購入手引きのつづきをお伝えさせていただきます。

不動産の購入で売主様と買主様との間で購入価格がまとまり、
買主様の融資も確実となりましたら売買契約を締結します。

まず、契約締結の前に購入をする不動産がどのような不動産
なのかを宅地建物取引業法に基づき、仲介する不動産会社の
宅地建物取引主任者より「重要事項説明書」の説明を受けます。

重要事項説明書の内容につきましてはこちらをご覧下さい。

重要事項説明書の説明をうけ、購入する不動産について十分納得
しましたら、続いて、売主様との間で売買契約を締結します。

売買契約は不動産会社が立会いのうえ、売主買主間で売買契約書
を読み合わせする形で行います。
場所は仲介する不動産会社で契約を実施する場合が多いです。

契約書の内容につきましてはこちらをご覧下さい。

この契約の際に買主様より売主様に手付金を支払います。
手付金の額は、売主様の売却に至る事情や買主様の資金計画に
よって異なりますが、一般的には売買金額の1割程度を支払う
ケースが多くなっております。
たとえば、売買する不動産が2000万円の場合は、手付金として
200万円を売主様に支払うということです。

この手付金は契約締結にあたり重要な役割となります。

それは、万一契約を締結したのにもかかわらず、やはり契約を
やめたいという場合の違約金(ペナルティ)というものになります。
ただし、買主様の融資が万一不承認となった場合は、契約は無かった
ものとして手付金は返金されます。

契約書の読み合わせをし、売主買主との間で契約の内容を確認しあい、
手付金の支払い、契約書への署名、捺印が完了致しますと、売買契約
の締結が完了します。

契約が完了しますと、買主は金融機関へ正式な融資の申込みとなります。
その後、金融機関の融資承認が正式におりますと、買主は金融機関との
間でお金の貸し借りをする「契約」(金銭消費貸借契約)を締結し、融資の
実行に至るということになります。

融資の実行と同時に売主へ手付金を差し引いた売買代金の残金を支払い
購入する不動産の引渡しを受けることとなります。

不動産の引渡しの手順と注意事項につきましてはこちらをご覧下さい。

以上のような形で不動産購入決定から引渡しまでの間の手順をご説明
させていただきました。


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こんにちはユア・エージェントの小泉です。

先週より不動産を購入する時にはどのような手続きが必要なの
かをご説明しております。
前回第１回は不動産の申込み手続きにつきましてご説明致しま
した。

初めてマイホームをご購入する場合ですが、銀行などの金融
機関より住宅ローンを利用して購入する方が多いかと思います。
不動産購入申込みの手続きをして、価格等の条件が整いましたら
契約に進む訳ですが、一般的には契約の前に住宅ローンが利用
可能かどうかの審査を受ける場合が多いです。
今回は、その住宅ローンの審査手順ついてご説明します。

住宅ローンの概略については以前こちらのブログで説明して
おりますのでご覧下さい。


①購入する不動産に関する資料
まずは購入する不動産についての資料を用意します。
仲介をする不動産会社で用意しますので担当者に書類の準備を
依頼しましょう。
(用意する書類等は一般的な例です。)

登記事項証明書、公図、建物図面、建築確認の書類
重要事項説明書、契約書雛形、間取図等

②ローンを借りる方の資料
ローンを利用する方が返済能力があるかどうかを審査する為の
資料として使用します。

源泉徴収表、確定申告の書類、所得証明
住民票、免許証、保険証など

③住宅ローン相談の方法
住宅ローン希望の金融機関の窓口にて行います。
相談表や申込書に記載し、金融機関の担当者からのヒアリング
などもあります。

④審査
融資の審査は金額や条件により異なりますが1週間から2週間
ぐらいで結果で出ます。

価格や購入条件などがまとまり、住宅ローンも利用できるという
ことがわかりましたら、契約の手続きに進んで行きます。

今回のご説明は以上です。


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それでは、次回をお楽しみに。


  

こんにちはユア・エージェントの小泉です。

不動産を購入する時にはどのような手続きが必要なのか一般的
には知られておりませんよね。
不動産の取引って高額な買い物なのに専門的な用語も多く不安
に思う方も多いのではないでしょうか。

以前、このブログで不動産購入の流れをご説明した事があります
が、今回は購入する際の各段階での細かい手続についてご紹介
していきます。

第１回は、購入する不動産が決定して、申込みの手続から価格
や購入条件を交渉する段階を説明します。

まず、様々な不動産を検討して、購入したいという物件が決定
しましたら、不動産仲介業者を通して売主宛に「買受申込書」
を提出します。
この「買受申込書」ですが不動産業者や地域によって呼び方が
異なります。
「買付証明」とか「取り纏め依頼書」と呼ぶ場合があります。
また新築マンションや新築住宅購入の場合は、「購入申込書」
という書式を提出する場合があります。
いずれの書面も目的はほぼ同じです。

それでは、この書面はどのような目的で記入するのか、どの
ような手順で手続きが進むのかご説明します。

①申し込みの順番を決める。
　まず、申し込みの優先順位はこの書類を提出した順番になります。
　不思議なもので申し込みは重なる時は重なります。
　思い立った時が吉日、高額な買い物と言えどもあまり迷っており
　ますと先を越されてしまうケースもあります。
　また、ほぼ同じタイミングで申込書が提出され希望価格が異なる
　場合は高い価格で提出された申込書が優先されます。

②価格や購入条件の交渉
　購入する不動産の価格を売主と交渉する場合もこの書面でもって
　交渉をします。
　そのほか、古い建物が建っている土地などで売主負担で解体して
　もらうなど、購入に向けての条件交渉もこの書面にて行います。
　ただし、あまりにも無理な条件は交渉も困難になります。　
　
③誰が交渉するのか
　購入に向けての諸条件の交渉は仲介する不動産業者が行います。
　不動産の購入の場合、購入する側の不動産業者と、売却する側の
　不動産業者がそれぞれ異なる不動産業者が仲介するケースがあり
　その場合は各々の立場で売主、買主との交渉に臨みます。
　　
④交渉をまとめるポイント
　不動産業者は買受申込書について売主と価格、引渡し条件などを
　交渉し、買主様に売主からの回答をお伝えします。
　物件や売主の事情によりどのような回答が出てくるかは、全く異な
　ります。
　売主からの回答に対する理由などは不動産業者の担当者によく
　聞いてみましょう。
　また、不動産の売買は売主、買主双方の事情を取りまとめるもの
　です。
　あまり、自らの条件を押し通そうとしても相手あっての事ですから
　妥協点も必要です。購入したい不動産が魅力的なものであれば、
　ある程度の妥協も必要であると思います。

⑤交渉がまとまったら
　価格や購入条件などがまとまりましたら、いよいよ売主との間で
　売買契約となります。
　売買契約に向けてのご説明はまた次回ご説明させていただきます。

今回の説明は以上です。

不動産のご購入をお考えの方、ユア・エージェントはベテランの
担当者が優しく誠実に対応いたします。
また、しつこい接客はしない方針です。

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それでは、次回をお楽しみに。

  

こんにちは。ユア・エージェントの小泉です。

前回は浜松市の土地制度「大規模既存集落制度」についてご説明致しましたが、
本日は同じく浜松市の市街化調整区域内における
「市街地縁辺集落制度」についてご説明致します。



市街地縁辺集落制度とは道路幅員、下水道利用などの一定の用件を満たせば、
誰でも専用住宅、併用住宅、共同住宅を建築できるという制度です。

大規模既存集落制度のように対象者に関する要件がないので、市街化調整区域
であっても指定区域内であれば、誰でも土地を購入して住宅を建築することが
できます。

ただし、建築可能な建物については、隣接する用途地域とは一線を画すため
「居住に特化したもの」として制限しております。この為、工場などの工業系の
建築はできなくなっております。

また、市街化調整区域内への建物建築には都市計画法第43条
の許可申請が必要になります。

市街地縁辺集落制度のエリア内に建物を建築する許可要件など
詳しい内容につきましてはこちらの浜松市のホームページを
ご覧下さい。

それでは、市街地縁辺集落制度のエリア内にマイホームなどを建築する場合の
メリット、デメリットは何があるでしょうか?

メリット

・市街化区域などに比べて価格が安い。

・価格が安い分、広い土地を購入するこができる。

・農地の場合でも購入できる場合がある。
　(ただし、法律で定められた農業振興地域などでは建築できませんので
　 農業委員会などで調査が必要。)

・場所によっては比較的市街地に近く、JR浜松駅から車で10分程度の場所も
指定区域となっている場合がある。

デメリット

・敷地の面積が200㎡以上500㎡未満である(共同住宅は除く)。

・大規模既存集落ほど土地の価格が安くない。

・最近はむしろ土地価格が高めに推移している。

・下水道が引かれていないとならない。

・事務所、店舗との併用住宅は建築可能だが工場や店舗の建築はできない。

以上のようなメリット、デメリットが考えられます。

浜松市で不動産仲介を行っておりますと、最近はこの市街化縁辺集落制度のエリア内の
土地が人気があるようでして、土地の道路付けが良かったり、形状が良い土地に関しては、
すぐに成約してしまう印象があります。

この制度ですが平成21年4月より実施されてから、まだ2年足らずの期間ですが、
画期的な制度であると思います。

ユア・エージェントでは、この市街化縁辺集落制度内の土地情報
も取り揃えております。どうぞお気軽にお問合せ下さい。  

みなさんこんにちは。ユア・エージェントの小泉です。

今日は浜松市の土地制度、大規模既存集落制度について説明します。

建物を建築する場合、自分の好きな場所に好きな建物を建てても良い
というわけではありません。
例えば学校の隣りや住宅街に大きな工場が建築されたら困りますよね。
そこで、都市計画法や建築基準法という法律で建築物の種類や規模、
あるいは建築自体を制限しております。

浜松市もその都市計画法という法律によって「都市計画区域」という
エリアが定められており、またその「都市計画区域内」の中で、「市街化
区域」や「市街化調整区域」などとエリア分けをされており、どのような
建築物をどのエリアに建ててよいかという「線引き」がされております。
「市街化区域」の中でもさらに細かい「用途地域」というエリア分けが
ありますが、本日は浜松市特有の市街化調整区域内の制度につき
ましてご説明します。

本日ご説明するのは、市街化調整区域内の制度の一つ「大規模既存
集落制度」です。

まず、市街化調整区域について説明します。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域とされており、この区域
では開発が制限され、建築は農家住宅やその関連施設、許可を得た
特定の建築物などに限られており、一般的なマイホームなどの建築は
制限されております。

次に大規模既存集落制度について説明します。
大規模既存集落制度というのは、市街化調整区域に長年居住している
方（またはその子）で、持家がなく世帯を有している人を対象とし、
居住している地域（連合自治会区）の中にある大規模既存集落内の
土地に、自分が住む住宅（自己用住宅）を建築できるという制度です。
ただし市街化区域および都市計画区域外の居住者は対象になりません。

大規模既存集落地内に建物を建築できる人は
*建築を申請しようとする大規模既存集落がある連合自治会の区域内に
　(市街化区域および都市計画区域外は除く)昭和47年1月1日以降のべ
　20年以上(途中転出があっても可)居住していて、現在も1年以上居住
　 している者またはその子(孫は対象が)であること。
* 申請者世帯は持ち家がないこと。
* 申請者は世帯を有していること。単身者対象とならない。

さらに詳しい内容につきましてはこちらの浜松市のページをご覧下さい。

それでは、大規模既存集落地内にマイホームなどを建築する場合の
メリット、デメリットはいかがでしょうか?

メリット
市街化区域などに比べて価格が安い。
価格が安い分、広い土地を購入することができる。
農地の場合でも購入できる場合がある。
(ただし、法律で定められた農業振興地域などでは建築できませんので
農業委員会などで調査が必要です。)
指定されているエリアが市中心部より外れているので、住環境が一般的
に良い。

デメリット
居住年数や持ち家や土地を持っていてはいけないなどの制限が多数ある。
敷地の面積が最低200㎡以上なので坪単価が安くても総額は高くなる。
建物を建築した後、その建物を第三者に売却したり、貸家にすることが
できない。

以上のようなメリット、デメリットがありますが、上記のように建築できる方に
制限がある為に、市街化区域内の土地と比較しますと、安い価格で土地を
購入する事ができます。
この価格的な部分が一番のメリットではないかと思います。

浜松市生まれの方で、ご自身が大規模既存集落内のご出身かどうかを
今一度ご確認されてみてはいかがでしょうか?

ユア・エージェントでは大規模既存集落地内の土地情報もお探しさせて
いただきます。

ご自身が大規模既存集落地内に建物の建築が可能かどうか知りたい方など
どうぞユア・エージェントまでお気軽にお問合せ下さい。


  

こんにちはユアエージェントの小泉です。

この4月より住宅版エコポイント制度が導入されましたが住宅を
購入するにあたりましてさらに耳寄りな情報があります。

今日はその情報をお知らせします。

それは住宅金融支援機構の長期固定金利型住宅ローン「フラット３５」
をさらに優遇した「フラット35S」という住宅ローンです。
この「フラット35S」（優良住宅取得支援制度といいます）は
「フラット35」を申込の方が、省エネルギー性などに優れた住宅を購入
する場合に「フラット35」の金利を一定期間引き下げる制度なのです。

具体的には平成22年12月30日までの申込分は通常の「フラット35」の
金利から当初10年間マイナス1.0％となります。

例えば借入額3,000万円で計算してみました。

通常の「フラット35」の場合
借入期間35年、元利金等返済、ボーナス払いなし、2.80％
毎月返済額　　112,132円
総返済額　　47,095,603円

これを「フラット35S」の適用としますと
当初10年間　　　96,327円
11年目以降　　　107,883円
総返済額　　43,924,220円
その差額は 3,171,383円!
なんと35年間で300万円もの差がついてしまうのです。

この「フラット35S」の適用を受ける条件の主なものとしては
耐震性、耐久性、バリアフリー性そして省エネルギー性の
いずれかの性能基準を満たすことが必要です。
特に省エネルギー性の適用をうければ住宅版エコポイントも
あわせて対象になります。
詳しい条件等につきましては住宅金融支援機構のホームページを
ご覧下さい。

住宅の取得をお考えの方は住宅版エコポイントとあわせて
この「フラット35S」の利用を検討してもいいのではない
でしょうか？

今年は住宅購入にはお得な年ですね

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こんにちはエージェント小泉です。

今週で7月も終わりと言うのに、梅雨はまだ明けずに
日本の各所では激しい雨が降っていますよね。
大雨が降り続きますと土地の地盤が緩んで、土砂崩
れなどの恐ろしい災害まで発生してしまいます。

お住まいを購入するうえで心配になる事の一つに
その土地の地盤がどうなのかという事も気になり
ますよね。

そこで、今日は土地の地盤についてご説明します。
では、どのような場所に注意したほうがよろしのでしょうか？

1.敷地の前歴が水田などであった場所

2.特殊な性質の土が分布している場所

3.炭鉱跡地などの坑道、ゴミ埋立地などの跡地

　
1.敷地の前歴が水田などであった場所
　間隙水が多い場所である為、建築物の荷重が土地に
　かかることにより、時間をかけて地盤が圧密されて
　時間と共に間隙水が排出されて行き、排出された水
　の分の体積収縮が起こり地盤沈下が起こりやすくな
　ります。
　
2.特殊な性質の土が分布している場所　　
　全国にはその土地特有の地盤があります。
　例えば、九州南部のシラスや栃木県鹿沼市付近の鹿
　沼土などがあります。
　シラスは自然に堆積したものは良好な地盤とされま
　すが、自然に堆積したものが土石流などで動かされ
　て溜まった場所の取扱いには注意が必要になります。
　鹿沼土は、園芸用の土としては良好ですが、盛土、
　埋め戻しの土としては適していない土であるため取
　扱に注意が必要になります。

　全国的に注意が必要なものとしまして腐植土(腐葉土)
があります。
　樹木などが腐食して分解する時にできるもので、土で
　なく天然の肥料であるため、取扱が非常に難しい土に
　なります。
　山の斜面の近くによく見られます。

3.炭鉱跡地などの坑道、ゴミ埋立地などの跡地
　太平洋戦争時、無計画に全国で亜炭鉱の採掘が行われて
　おりました。採掘場所の資料なども残っていないため、
　敷地の真下に坑道、坑道跡がある場合があります。
　人の手で掘られた坑道は、本来深さに応じた地圧か無い
　だけでなく使用しなくなった坑道を埋め戻したとしても、
　横から力を加えても元の地圧を復元できず、本来ある地
　盤より弱い地盤となってしまいます。
　また、埋め戻しを行われなっかり・水が溜まったことに
　より地盤が沈下・陥没してしまうこともあります。
　
以上が地盤沈下を起こりやすい場所、要因です。
以上の1から3につきましたは、インターネットなどで県や市
のHPで公開している場合があるので、土地や住宅を購入する
前にご自分で調べてみるのもいいかも知れませんね。

静岡県関連のハザードマップなどはこちら。


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こんにちはユアエージェントの小泉です。

中古住宅や中古マンションなど自ら居住する不動産
を購入する場合にいったいどのような費用が必要に
なってくるのでしょうか？
今日はマイホームを購入する時に果たしてどのよう
な費用が必要になるのかをご説明します。

1.所有権移転登記費用
　新築住宅の場合は表示登記と保存登記という手続
　になります。
　売主から買主へ不動産の名義を移す登記手続きの
　費用です。
　登記費用の内訳は登録免許税という税金と司法書士へ
　の報酬となります。
　登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けて算出
　します。
　
2.固定資産税・都市計画税精算金
　土地、建物の固定資産税・都市計画税の1年分を月割
　または日割りによって按分し売主に支払います。

3.売買契約書貼付印紙代
　売買契約書には契約締結時に収入印紙を貼付します。
　貼付する収入印紙代は契約金額により異なります。

4.表示登記費用(新築物件)
　新築の建物を購入または新築した際に行う登記を表示登記
　といいます。
　通常土地家屋調査士が登記の手続きをします。

5.火災保険料
　新築、中古の建物を購入する際に火災保険に入ります。
　建物の構造、規模、契約年数により保険料が異なります。

6.管理費・修繕積立金精算金(マンション)
　マンションを購入する場合、管理費、修繕積立金を売主
　との間で精算します。

7.金融機関書類貼付印紙代(ローンをご利用の場合)
　金融機関の住宅ローンなどを利用する場合、金融機関との
　お金の貸し借りの契約書に収入印紙を貼付します。

8.金融機関事務手数料
　住宅ローンを利用する場合の金融機関に支払う手数料です。

9.金融機関保証料
　住宅ローンを利用する際、連帯保証人を利用しない場合など
　に保証協会や金融機関に支払う保証料です。
　最近は金利に含めたりする方法もあります。

10.抵当権または根抵当権設定登記費用
　住宅ローンを利用する場合に購入する不動産に抵当権や
　根抵当権を設定します。
　手続きは移転登記や保存登記を行う司法書士が同時に行う
　事が多いです。
　債権額（借入額）に応じて登録免許税がかかります。
　
11.仲介手数料(媒介手数料)
　仲介する不動産会社に仲介手数料を支払います。
　こちらも契約金額に応じて金額が決まります。
　400万円を超える売買金額の場合、売買金額×3%+6万円
　と速算法で求められます。
　
12.不動産取得税
　不動産取得税は不動産を購入した際に課税される税金
　です。
　ただし、マイホームなどの購入した場合には軽減措置が
　あります。

以上が不動産を購入した際に必要に諸経費の種類です。
上記の費用は購入する不動産の種類や大きさ、築年数
などによって異なります。
不動産の購入を検討する際には以上の諸経費が必要に
なる事を考慮したうえで資金計画をたてましょう。
融資の借入状況によっては不動産価格の1割ぐらいに
なってしまう場合もあります。
諸経費がいくら必要になるかは不動産会社の担当者に
問い合わせをしましょう。

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こんにちはエージェントの小泉です。

ここ数日暖かくなったり寒くなったりで
体調管理が難しいですよね。

さて本日の不動産入門塾はいよいよ物件のお引渡しです。
物件引渡しの手順とポイントにつきましてご説明します。

★物件引渡時の内容
①登記申請
　所有権移転登記の申請を行います。
　登記の手続きは司法書士が代行します。
　売主様には権利証等を持参していただきます。
　登記の売渡証書、委任状等に記入捺印します。
　司法書士に必要書類を渡し登記申請を依頼します。
　銀行の融資などの利用がある場合抵当権等の設定登記
　の申請も同時に行います。
　また物件に抵当権等の設定がある場合同時に抹消登記
　の申請をします。
　
②残金のお支払い
　銀行融資の実行と同時に売買代金の残金を支払います。
　売買代金の支払いは振込にて行うケースがほとんどです。
　手付金は売買代金の一部として充当しますので手付金等
　を差し引いた額が残金となります。

③固定資産税等の清算
　固定資産税・都市計画税を清算し売主様へお支払いします。
　固定資産税・都市計画税は月割りまたは日割りにて計算します。

④関係書類の受け取り
　付帯設備表などを売主様から受け取ります。
　マンションなどの場合は管理規約や取扱説明書なども受領します。
　また管理組合への届出書類なども忘れず引継ぎをしましょう。

⑤カギのお引渡し
　売主様からカギを受け取ります。
　その際に鍵受領書や物件引渡書を取交わしていただきます。

⑥諸費用のお支払い
　登記費用、仲介手数料などの諸費用をお支払いいただきます。
　融資に関する手数料や火災保険料などは融資実行の際差し引きで
　実行される場合が多いので、事前に実際に支払われる金額を確認
　しましょう。　

★引渡しを実施する場所
　物件の引渡しは買主様が融資をうける銀行等で行う場合がほとんど
　です。
　これは住宅ローンなどの融資の実行と同時に売主様への売買代金の
　支払いが同時に実行できるからです。

★ここがポイント
　またもっとも重要なことは引渡しの前に物件をよく確認することです。
　中古住宅や中古マンションの場合は特に契約時の引渡条件と相違が
　ないかどうかなどを確認しましょう。
　ほんとんどの契約書には「引渡し後売主は瑕疵担保責任は負わない」と
　記載されております。
　引渡完了後にクレームを言っても受け付けてもらえない場合もあります。
　引渡直前の確認は慎重に行いましょう。

以上が物件の引渡しの際の流れとポイントです。

不動産の購入につきまして物件を検討するところからお引渡しまでを
ご説明させていただきました。
いかがでしたでしょうか？

ユアエージェントでは購入物件をお探しするだけではなく
ご売却のお手伝いもさせていただきます。

今後も不動産の取引に関する内容などをブログなどで
ご紹介していきますので、楽しみにしてくださいね。


浜松市の賃貸マンション情報　Your Agent  

こんにちはエージェント小泉です。

住宅をご購入する際、やはり先立つものは
購入資金ですよね。
住宅購入には資金計画はとても大事です。

今日は住宅ローンについてご説明をします。

1.ローンはいくらまで借りることができるか
　本人の年収に対する返済額の割合と
　購入する不動産の価値に対する割合によって
　借入可能な金額が決まります。

2.返済期間
　なかには50年というものもありますが
　一般的には最長35年です。
　また、ローンには最終返済年齢という
　ものがあり、融資をうける方の年齢に
　よっても異なります。

3.融資の審査
　勤務先、職業、勤続年数、年収、過去の
　各種ローン等の返済経歴によって審査
　されます。

4.返済方法について
　元利均等返済と元金均等返済があります。
　元利金等返済は全返済期間を通じて毎回の返済額が
　同じになるように組まれています。
　当初の返済金額の内訳は元金が少なく利息が
　ほとんどを占めています。返済が進むにつれて
　元金部分が増え、利息部分が減っていきます。
　
　元金均等返済は全返済期間を通じて借入元金の
　返済額を同じになるようにしてあります。
　利息の多くかかる当初の返済額は多くなりますが、
　返済が進むにつれて毎回返済額が減少していきます。

5.金利の種類
　変動金利と固定金利があります。
　固定金利型ローンは借入が完済するまで
　金利が変らない型のローンです。

　変動金利型ローンは返済期間中の金融情勢の
　変化に合わせて金利が上下する型のローンです。
　最近は固定と変動をミックスしたローンもあります。
　
　金利についてはその時の客観情勢、ローンの種類に
　よって異なります。

6.融資に必要な諸経費
　保証料…融資金額に対して保証料が必要です。
　　　　（金利に含まれるローンもあります。）
　抵当権設定登記費用
　　購入する不動産に担保を設定します。
　収入印紙代…融資金額により異なります。
　火災保険料…購入する物件に火災保険をかけます。
　事務手数料…銀行等に支払う手数料です。

ローンは無理をして組んでしまっても途中で支払いが
大変になってしまいます。
また、あまり慎重になりすぎても必要な不動産の
購入ができなくなってしまいますね。
ご自信にあった資金計画をし無理なくローンを組んで
購入するということを考えましょう。

次回はいよいよ引き渡しについてご説明いたします。
またご覧くださいね。


浜松市の賃貸マンション情報　Your Agent
  

こんにちはエージェント小泉です。

ここのところ毎日寒いですね。
みなさん風邪などひいていませんか？

年が変わりまして、今年初めての不動産売買入門塾です。
今年もよろしくお願いします。

さて、今回は売買契約についてご説明します。

購入する不動産について売主買主間で購入に関する
条件に合意し、買主が宅地建物取引主任者より
重要事項説明書の説明を受けましたら
いよいよ売主と買主で売買契約を締結します。

1.売買契約とは　
　売買契約の締結は売主、買主、仲介業者が立会いの
　もと売買契約書を読み合せし、記載された売買契約条件
　の確認を行います。
　その後、売買契約書に署名、押印することになります。
　そして売買契約の締結に合わせ売買契約書にて合意した
　手付金を買主から売主に支払います。

　売買契約は売主がある財産権を買主に対して移転する
　ことを約束し、買主が売主に対してその代金を支払う
　ことを約束する内容の契約です。
　合意によって売主は売買の目的物である土地や建物を
　買主に引渡し、その登記を移転する義務を負い、
　これに対して買主は売主に代金を支払う義務を負うこと
　になります。
　不動産に関する契約は次のような理由から当事者間において
　合意した内容を書面にすることが一般的となっています。

(1)不動産に関する契約は当事者が契約書に署名、
　　押印するときに成立すると考えられていること。
(2) 宅地建物取引業者が宅地または建物の売買または媒介
　　を行う場合、宅地建物取引業法第37条により
　　契約内容を記載した書面の交付義務があり、
　　通常、これを契約書に代えていること
(3) 当事者間に紛争が生じた場合の証拠となること。

2.売買契約書
　契約書の基本的な記載事項は次のとおりです。
　
①当事者の氏名および住所

②売買対象不動産の表示

③売買代金およびその支払方法
　　売買代金総額、手付金から残金支払までの
　　支払時期と支払方法について記載されています。

④引渡し時期
　　物件の引渡し時期が記載されています。
　　通常は所有権移転時期と同時になります。

⑤所有権移転時期と登記申請について
　　所有権移転および登記申請を行う時期が
　　記載されています。
　　通常は売買代金全額の支払が完了するのと同時に、
　　所有権移転および登記申請を行います。

⑥代金以外の金銭（登記費用等）の授受に関する定め

⑦手付解除・その他の契約解除に関する定め
　　通常買主は手付金放棄、売主は手付金の倍返しによって、
　　解約ができる権利を有しています。

⑧契約違反の場合の取決め
　　売主または買主が期限を定めた義務の履行をせず、
　　契約に違反した場合の措置が記載されます。

⑨ローン利用の特約
　　ローン利用がある場合、融資の実行が否認された
　　場合の措置とその期日が記載されています。
　　万一、約束した期日までにロ一ンの利用が
　　できなくなった場合、買主は無条件で解約出来る
　　こととし、売主は手付金等を全額速やかに買主に
　　返還する取決めにすることが一般的です。

⑩天災地変等の不可抗力による損害賠償
　　契約から引渡しまでの間に、天災地変等の
　　不可抗力により取引物件に損害が発生した場合、
　　その責任と負担について定めた事項が記載されます。

⑪瑕疵担保責任
　　引渡し後に隠れたる瑕疵（売主が知り得なかった物件
　　に関する不具合）が発見された場合、売主の修復等の
　　責任に関して定めた事項が記載されます。

⑫公租公課の分担の取決め
　　固定資産税、都市計画税等は引渡日による月割または
　　日割清算を行います。（地域や物件によって異なります ）

以上が不動産の売買契約書の基本的な内容です。
物件やその地域の慣習によって、若干内容が異なり
ますが、概ね以上の内容が契約書に記載されます。

今日のポイント！
　1.契約を締結した後は簡単に内容を変更することはできません。
　2.契約書の記載事項を十分確認しましょう。
　3.不明な点は契約前に質問をしましょう。
　4.合意した内容が契約書にきちんと盛り込まれているか確認しましょう。
　5.契約を締結してから「やっぱり気が変わったから契約を白紙にする」
　 ということになると手付金は戻ってきません。

さあ、これで契約が完了しました。
次回は住宅ローン等についてご説明します。
次回もまたご覧ください。


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ユアエージェント

こんにちはエージェント小泉です。

みなさんメリークリスマス
街はイルミネーションとかでにぎやかですね。
さて今日の不動産入門塾は不動産の購入申込と
重要事項説明についてご説明します。

まず、不動産の購入申込は様々な物件をご覧になって、
いろいろ比較検討した結果この物件に決定！
という段階に行うものです。

1.買受申込書を提出します。
　この買受申込書ですが業者や地域によって呼び方が
　異なります。
　「買付証明」とか「取り纏め依頼書」と呼ぶ場合もあります。
　また新築マンションや新築住宅購入の場合は、
　「購入申込書」　にご記入下さいと言われることも
　あるでしょう。

　いずれの書面も目的はだいたい同じです。
　この書面は代金の支払い方法やお引渡しの時期、
　諸条件の確認など、買主と売主の契約条件を調整します。
　また申込が重なった場合は申込の提出順が早いほうか、
　購入条件が有利なほうを買主とします。

2.重要事項の説明
　売主買主との間で購入価格等の購入条件が整いましたら
　不動産売買契約に先立ち仲介業者より買主様に対し
　重要事項説明書の説明をします。

　重要事項説明書とは宅建業法35条の規定に基づき
　宅建業者が定められた項目について、買主に対して
　①記載した書面を交付する、
　②口頭で説明する、という方法で、
　宅地建物取引主任者から説明されます。

　説明項目は主に以下の通りです。

Ⅰ.対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
　①登記簿に記載された事項
　②都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
　③私道の負担に関する事項
　④飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
　⑤未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築
　　工事完了時における形状、構造など
　⑥当該物件が土砂災害警戒区域内か否か
　⑦住宅性能評価を受けた新築住宅であるかどうか

Ⅱ.取引条件に関する事項
　①代金及び交換差金以外に授受される金額
　②契約の解除に関する事項
　③損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
　④業者が売主となる物件の売買における手付金等の
　　保全措置の概要
　⑤支払金又は預かり金の保全措置の概要
　⑥金銭の貸借のあっせん
　⑦割賦販売に係る事項

Ⅲ.その他の事項
　①供託所に関する説明

Ⅳ.区分所有建物（マンション）の場合
　①区分所有建物の「不動産の表示」
　②一棟の建物またはその敷地に関する権利
　　及びこれらの管理・使用に関する事項
　③敷地に関する権利の種類及び内容
　④共用部分に関する規約等の定め
　⑤専用部分の用途その他の利用の制限に関する
　　規約等の定め
　⑥専用使用権に関する規約等の定め
　⑦所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ
　　減免する旨の規約等の定め
　⑧計画修繕積立金等に関する事項
　⑨通常の管理費用の額
　⑩管理の委託先
　⑪建物の維持修繕の実施状況の記録

以上のように重要事項説明書の内容にはボリューム
がありますよね。

不動産の購入は金額も通常の買物とはレベルが違います。
重要事項説目書は後でトラブル等を防止し、売主買主双方
とも円滑に取引しなければなりませんので、物件に関わる
情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
不動産売買契約の締結後は、契約書に記載された内容に
基づいてお互いの権利や義務を履行することになります。
買主様には売買代金の支払義務が生じ義務に違反すると
違約金の支払いが必要になる場合もあります。

今日のポイント！
1.重要事項説明書は納得できるまでよく聞きましょう！
2.実際には重要事項説明と売買契約は同時に
　行うことが多いです。
　重要事項説明は契約より前に説明してもらえるよう
　仲介業者に依頼しましょう。
3.購入する物件については重要事項説明を聞く前に、
　仲介業者に質問や確認をしましょう。

今日も少し長くなってしまいましたが、
以上が購入申込から重要事項説明までポイントです。

次回は売買契約についてご説明します。
それでは次回もまたよろしくお願いします。




  

こんにちはエージェント小泉です。

早いもので今年も師走に入りましたね。
皆様、今年はいい一年でしたか？

さて、今日の不動産入門塾は物件見学についてです。

今日は購入される不動産を決定する大事な物件見学！
ちょっと長くなってしまいましたが、実際にお部屋を
見学される際のご参考にしてくださいね。

●持ち物
　物件をご覧になる時あると便利な物です。
　①デジカメ
　　気になった箇所は後で確認できるよう
　　ご自身でデジカメをお持ちになったほうが
　　よろしいでしょう。
　②メジャー
　　手持ちの家具や家電が納まるかをチェック！
　③筆記用具
　　記憶に頼らずしっかりメモしましょう。
　④物件資料
　　気になった箇所は書き込みをして後でチェック
　　しましょう。

●物件見学時のチェックポイント
　当日は一人で行くよりも2人以上で行けば、いろいろな
　角度からチェックしやすくなります。
　入居する人は、もちろん、家族の方などにも立ち会って
　もらえると心強いですね。
　また、お部屋・周辺環境ともに、昼と夜では雰囲気が
　全く違うといった場合もあります。

①お部屋の確認
　お部屋の中の確認は最重要ポイントです。
　実際に住んだ時の使い勝手や導線も考えながら
　しっかり確認しましょう。
・収納スペースは十分ですか？
　実際に扉を開けて要確認
・日当たり、風通しは満足できますか？
・騒音、悪臭はないですか？
・コンセントの数は十分ですか？
　家具等の配置が決まるので、場所の確認も忘れずに。
・水回りは大丈夫ですか？
　蛇口をひねって、水圧や排水のつまり等も確認しましょう。
・壁に汚れや、ひび割れはないですか？
　ひび割れを発見した場合、構造まで及ぶものではないか
　不動産会社に確認をしてもらいましょう。
・扉や窓の開閉はスムーズですか？
　建て付けの確認、雨戸・網戸の有無も確認しましょう 。
・エアコン、室外機の配置は問題ないですか？
・ベランダの広さは十分ですか？
　入居者分の洗濯物を干す広さがあるか確認。
・セキュリティーは万全ですか？
　インターホンや鍵などを確認しましょう 。

②建物周辺・敷地内の確認
・共有スペースのある場合には、その清掃具合など
　の確認も忘れずに。
・ゴミ置き場の場所を確認
・家、建物周辺の道路の確認
・駐車場・駐輪場の有無、広さを確認しましょう

③周辺環境の確認
　いざお部屋が気に入って入居しても、周辺環境が
　いま一つだったというケースも多々あります。
　周辺の環境チェックは面倒がらずに自分の足で
　歩いて確認しましょう。
・駅からの距離は実際自分の足で確認しましょう
　特に女性は、夜道でも危険はないかetc.確認
・近くにあるスーパー・コンビニ等の確認
・近くの病院の確認
・最寄りの駅・バス停の終電時間、本数の確認をしましょう
・騒音、悪臭等がないかの確認

当日はこのようにたくさんの確認事項があります。
物件下見の日時を約束する時は時間の余裕をもちましょう 。

以上が物件見学の際のポイントです。
不動産の購入は生涯何度も経験をしない大事なお買い物。
他にも気になる点があった場合、どんどん担当者に質問
しちゃいましょう。

でも、100点満点という物件はありません。
ご自身のライフスタイルにあわせて70点から80点
ぐらいで合格点にしないと、なかなか不動産の購入
はできないと思います。
どこを譲って、どこをこだわるか、よくお考えになって
検討しましょう。

●YouAgentの物件見学
　YourAgentは現地見学に経験豊富なスタッフが同行します。
　物件についての説明を受けながら現地をご覧いただけます。
　見学時に感じた様々な疑問点もその場でスタッフが受け
　答えいたしますので安心です。

それでは次回もお楽しみに！！
  

こんにちはエージェント小泉です。

寒くなってきましたが、皆様風邪などひいてませんか？

さて、前回より始まりました不動産入門塾
本日は2回目の講義となります。

それでは始まり！始まり～！

前回は不動産購入までの全体の流れについてご説明
しましたが本日は物件情報についてです。
不動産情報もたくさんありますが、よく見かけるもの
として概ね次の種類があります。

●新聞広告
　新聞広告は地元の情報が早く豊富に掲載されます。
　最近は週末にまとめて掲載されております。
　中小の不動産会社も掲載するので要チェックです。
●新聞折込みチラシ
　マンションや新築住宅の広告はチラシによる告知が
　多くなっております。
　複数の不動産業者が土地や建物などの情報を掲載
　する集合広告のチラシもあります。
　チラシは手元に保存できるので、その効果を狙って
　掲載されるようです。

●インターネット
　不動産情報サイトや不動産業者のホームページなど
　充実してきていますが、ローカルな不動産業者の場合、
　まだ利用していない業者もあります。
　インターネットは転勤先の地方や海外でも見ることが
　できるのが一番いい点ですが、情報が古い場合もあり
　ますので電話などで確認すると良いでしょう。
●住宅情報誌
　情報誌の種類は地域によって異なりますが、ここ浜松
　では主なもので3種類が発行されています。
　フリーペーパーのもの、書店等で販売されているもの　
　があります。
　最近は新聞をとっていないお宅も多いため、不動産
　業者も情報誌に注目してきており物件数も豊富に
　なってきているようです。
　内容的にも物件情報のほか、いろいろな記事も充実
　していますのでチェックしておきたいものです。

●宅配チラシ
　不動産業者が物件の売却依頼をうけると、物件周辺の
　住宅の玄関ポストに配布します。
　印刷に時間がかかりませんので情報としては一番早い
　場合があります。

最近はネット上でも不動産情報が多くなってきておりますが、
その内容をみると、掲載項目が全て表示されてない場合も
あり情報が不十分なものも多く見られます。
それにメールでの対応ができる不動産業者もまだ少ないよう
です。
現状は電話で問い合わせをし資料をＦＡＸしてもらうという
方法が多数であると思います。

物件情報の主なものは以上のとおりです。
広告媒体も種類がたくさんあって、どれを見ていいのか
悩んでしまいますね。
それに問い合わせをした後にしつこい営業の電話が
来るのではないかと心配ですよね。

YourAgentはそういったお客様の代わりに物件
をお探しします。
お客様が気に入った物件があれば、物件の調査
をしメール等でご報告いたします。
不動産の購入を考えているけど、どこへ問い合わせ
をしたらよいのかお悩みの方、一度ご連絡ください。

浜松新生活　ユアエージェント

  

こんにちはエージェント小泉です。

土地や建物、マンションなど不動産を購入したり
売却したりなんて、生涯で何度も経験するものでは
ありませんね。

どうやって不動産業者に問い合わせをしたらいい
のか分からない。。。
そんな声をよく聞きます。

そこで、エージェント小泉の不動産売買入門塾を
開講することにしました。

これから初めてマイホームを購入するとか、
今所有している不動産を売却するにはどうしたらよいか
等みなさんの疑問にお答えしていこうと思います。

さて1回目の今回は不動産購入までの流れについて説明します。

1.資料取り寄せ
　不動産会社等から物件資料を取り寄せします。
　(ネット・新聞の折込広告・フリーペーパー等の情報を活用できます。)

2.物件見学
　実際に物件をご覧いただき、現地の確認をします。
　その際、併せて資金計画の打合せをします。

3.購入申込み
　物件のご購入の決断をされましたら、買受申込書
　（買付証明とも言います）を売主に提出します。
　ここで、購入金額、引渡の条件等を売主との間で調整します。

4.売買契約締結
　売主および買主間で売買契約を締結します。
　その時に売主に手付金(おおよそ契約金額の10％)を支払います。

5.住宅ローン申込み
　売買契約締結後、金融機関等へ融資の申込みをします。　

6.住宅ローン承認
　融資申込み後1週間から2週間ぐらいで承認がおります。

7.金銭消費貸借契約
　金融機関と買主様との間で借入額、金利、借入年数等に
　つき金銭消費貸借契約を締結します。

8.引渡
　融資実行と同時に売主に売買代金を支払い物件の引渡をうけます。
　所有権の移転登記を行い名義を変更します。
　融資を利用する場合、抵当権、根抵当権（通称担保と呼んでいます）
　を設定します。
　この際、銀行・司法書士・売主・買主・仲介業者が立会いで行います。

　以上があこがれのマイホーム購入の流れです。

　取引や物件の種類によって順番が異なることも
　ありますが、概ね以上の流れで取引されます。

　本日は簡単に流れについてご説明しましたが、
　次回からは各項目ごとの説明をしていきます。

　Your Agentは皆様が安心して不動産の売買が
　できるようユーザーの視点で物件のご紹介や
　取引のお手伝いをさせていただきます。

　これから不動産の購入や売却をご検討の方
　お気軽にお問い合わせください。

　それではまた次回をお楽しみに。

浜松新生活　ユアエージェント