こんにちはエージェント小泉です。
まだ５月だというのにここ数日暑くて大変ですよね
さて、今日は不動産の売却を不動産会社に依頼する際に
売主と不動産業者との間に締結する媒介契約についてご
説明します。
1.媒介契約とは
媒介契約とは不動産会社(宅地建物取引業者)が売買や
交換の仲介(媒介)の依頼を受ける際に売主や買主との
間に締結する契約をいいます。
2.媒介契約書
宅建業法34条2項の規定に基づき、不動産業者は宅地
または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結
したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐ
って紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定
の契約内容を記載した書面を作成し依頼者に交付する
ことが義務付けられています。
この規定により媒介契約書を交わすのです。
3.媒介契約の種類
媒介契約には次の3種類があります。
(1)一般媒介
複数の不動産会社に売却依頼ができます。
(2)専任媒介
一つの不動産会社にしか売却依頼ができま
せん。但し売主が直接買主を見つければ、
直接契約できます。
(3)専属専任媒介
専任媒介よりも売主に厳しく、売主が直接
買主を見つけても仲介手数料を払います。
4.媒介契約はどのパターンで契約したらいいの？
それでは、どの種類の媒介契約を交わしたらよいかと言
いますと。
一見、複数の業者に依頼できる一般媒介のほうが購入
者を決めてもらえるチャンスが多いように思えますよね。
でも、不動産業者は一般媒介をあまり薦めません。
それは一般媒介契約は複数の業者に依頼するため、
他の業者にその物件を決められてしまったら手数料が
入ってこなくなってしまうのです。従って、専任と一般を
比較すると一般媒介契約の物件には力を入れなくなっ
てしまうのです。
一般媒介に対して専任媒介は成約できれば、売主から
必ず手数料が入るので販売費や営業努力がちがうのです。
そのため、不動産会社は専任媒介契約を希望するのです。
5.どのような業者に依頼すればいいのでしょうか？
専任媒介契約を利用するほうがよいというのがお分かり
になったかと思いますが、それでは、どのような不動産
業者に売却を依頼すればよいのでしょうか？
それは、売却の提案に対して信頼のおける業者です。
不動産業者の中には売却依頼を得たいがために、実際
には売れないほどの高い査定額を提案してくる業者もあ
ります。
最初は高い値段で受けておいて、徐々に値段が下がっ
ていき、結局値段は安くなったうえで時間が長くかかって
しまうのです。
また、自分の会社で仕入れようと安い値段で買取を薦めて
くる業者もあります。
これは自社で購入して利益を上乗せして売却をするのです。
特別お急ぎの事情が無い限りは仲介で売却するほうがよろ
しいでしょう。
まずは、正確なデータに基づいた査定額を提示してくる業者
が信頼のおける業者であると思います。
また、基本的な事ですが約束を守る誠実な対応ができる
担当者、会社であるかどうかも肝心であると思います。
以上が媒介契約の種類や内容と、媒介契約をどのような業者に
依頼するのがよいかをご紹介させていただきました。
次回は不動産会社が売却のご依頼をいただいた物件をどのよう
に販売していくかをご説明させていただきます。
それでは次回を楽しみにしてくださいね
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